天保重装

土储不到500万平米 “草莽”房企的IPO突围作战图
更新时间:2019-12-02 15:33 浏览:180 关闭窗口 打印此页

  小到土储不足500万平方米,不足头部开放商几个大盘的体量;偏安一隅,重度依赖大本营是他们共同的特点。

  一直以来,海伦堡都跟“资本”深度捆绑。创始人兼董事局主席黄炽恒曾因一系列成功投资而被称为“最牛散户”,市场一直在搓手等待黄炽恒亲自操刀的上市公司。四年前,海伦堡曾传出上市传闻,但其后不了了之。

  可以多元化融资,拿到钱还债和开疆拓土,才是他们在这个冬天活下去的关键动作。

  近日,新力通过上市聆讯,这也意味着第一家赣系房企正式踏入港交所。九年速成,新力以三位数的增长速度成为千亿竞逐队伍中的黑马。

  江湖高远,海伦堡的全国化征程并不顺利。近年来,海伦堡的重心逐步回归家乡。截至2019年1月31日,海伦堡土地储备约为2370万平方米。其中,珠三角地区土地储备面积占比40%。

  今年以来,新力加快了布局长三角的步伐。与此同时,也不得不用更高的入场费换取土地。聆讯资料集显示,2016年至2018年,新力的土地购置成本分别为4.18亿、8.72亿和12.64亿。而今年前4月,该数值便已达9.45亿元,超过2016年和2017年的全年拿地成本。

  当头部房企在探索周期战略,当腰部房企在巩固规模扎根于行业的生态位,那些规模小、负债高、偏安一隅的“草莽”房企是否还有逆袭的机会?

  今年8月,还对外表态目前尚不成气候不足以上市的港龙地产,于近日递交了招股书。资料显示,港龙发轫于江苏常州,已扩展至长江三角洲地区周边城市。截至6月30日,港龙地产在20个城市的56个开发项目的总土地储备为471.54万平方米。

  2018年10月,海伦堡正式向港交所发起冲击。根据港交所上市程序,交表6个月后若被港交所判定为上市事宜没有进展,招股书将会显示为失效。

  三巽未出售的已竣工可销售建筑面积约为16.37万平方米,占总土储比例为3.9%。截至8月底,港龙可销售及可出租的已竣工项目建筑面积占总土储比例为1.8%。

  今年4月,海伦堡招股书显示“失效”,随后于5月2日更新招股书。如今,海伦堡第二次“失效”的大限将至,若不能顺利通过聆讯,上市的难度将再度升级。

  尽管新力已经将总部迁至上海,但在大本营的影响力却丝毫没有减弱。目前,新力的总土储约为1500万平方米,其中49.4%位于江西。

  克而瑞数据显示,2016年--2018年新力控股的销售金额分别为161亿、428亿和887亿,复合年增长率高达136%。

  以天保为例,截至2019年3月底,天保在涿州未来开发面积为0,而在张家口的未来开发面积为88.77万平方米。

  中梁的“宝马mini”从温州开出,已成为撞线的江湖老大哥。扛着瓦罐汤出场的江西新力只用了9年即将成为资本“新秀”,而安徽三巽、河北天保、武汉奥山、常州港龙,这些平日在江湖名不见经传,土储规模不到500万平米的“迷你”房企们,此时更是视IPO为生存的突围路径。

  新力对此解释称,成本增加主要是由于因持续进行业务扩充,而自2018年下半年起,收购长江三角洲地区的地块,其土地价格通常高于新力所在其他地区的价格。

  戴德梁行数据显示,按销售面积及销售额计算,2018年新力控股在南昌房地产开发商中排名第一,市占率为14.4%。

  本没有什么机会上头条的“迷你”房企们,在递交招股书的瞬间迎来高光时刻,刷了一波存在感。而当他们的名字与IPO挂钩在一起时,很多人的第一反应是:它们是谁?它们在哪儿?

  今年以来,来自地方的区域房企趋之若鹜地递交招股书,各大门派“会战”港交所。

  近年来,海伦堡的成长一直伴随着高负债。2016年—2018年,其净资产负债比率分别为69.4%、83.4%和133.7%。同期,海伦堡融资成本分别为8.6%、7.9%和8.8%。

  与同类房企一样,新力的高增长伴随高负债。截至2016年、2017年及2018年及2019年4月30日,新力控股的银行及其他借款以及公司债券总额分别约为人民币64.37亿、166.75亿、221.1亿和265亿。净资产负债比率分別約为190%、270%、245%及310%。

  若能顺利登陆,这些草莽房企凭借资本的力量还能奋力一搏,赢得逆袭的机会。而一旦失败,在集中度越来越高的地产行业,留给他们的机会,越来越少。

  海伦堡是粤系房企的老大哥,1998年发迹于广州番禺,凭借着中颐海伦堡、花样年华和流金岁月等项目打天下,成为番禺“高端王” 。尚未在广州站稳脚步的海伦堡急着走向全国,成立7年后便走出羊城。

  海伦堡是内房上市的风向标之一。它的上市征程横跨两个年度,同一起跑线上发力的美的置业、弘阳地产和大发地产都已经在庆祝上市一周年。海伦堡却徘徊在第二次“失效”的门口。

  在严酷的生存压力面前,迷你房企在线自救,抢搭资本班车奔赴IPO。实行注册制的港交所门槛较低,只要符合规则便可通关。

  已经通过港交所聆讯的河北天保,总土储约为200.8万平方米,其中85.4%位于张家口,剩下14.6%的土储位于涿州;三巽集团总土储约为420万平方米,其中90.6%分布于安徽省;奥山控股总土储约为340万平方米,其中63.2%位于武汉。

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